Publications
Partners
Johannesburg. – Die vreugdevure behoort te brand, want die Sharemax-sage het ’n oplossing gekry.
Veral die makelaars wat onskuldige beleggers in dié gemors gelei het, vertel daardie beleggers nou dat hulle hul geld gaan terugkry.
Maar gaan hulle?
Ingevolge die reëlingskema met Sharemax se skuldeisers is belowe dat die eiendomme waarin belê is, oor tyd só reggeruk gaan word dat dit óf verkoop sal kan word óf finansiering gekry sal kan word met die eiendom as sekuriteit en dat beleggers dan met dié geld terugbetaal sal word.
Die reëlingskema het immers tyd gekoop om die situasie op te los, want die groot voordeel van só ’n skema is dat dit die gevaar van likwidasie afweer.
In so ’n gemors soos dié waarin Sharemax verkeer, klink likwidasie dalk na ’n vinnige oplossing, maar die eiendomsportefeulje is in so ’n haglike posisie dat dit vir baie min verkoop sal word.
As die likwidateurs en ander skuldeisers hul deel gekry het, gaan baie min vir beleggers oorbly en gaan mense groot verliese ly.
Nou is daar ten minste ’n geleentheid om iets aan die saak te doen, maar oor of beleggers oor vyf of tien jaar al hul geld sal terugkry, is daar twyfel.
Daar is steeds ’n wesenlike moontlikheid dat beleggers verliese gaan ly – al sê die makelaars wát.
Andersins sal hulle bereid moet wees om baie lank te wag voordat die eiendomme genoeg werd sal wees om hul belegging uit te keer.
’n Handelseiendom se waarde word net deur een faktor bepaal: die inkomste wat ’n belegger daaruit verdien. ’n
Gerespekteerde waardeerder wat die Sharemax-portefeulje ken, raam dat kopers ’n opbrengs van minstens 10% sal verlang voordat hulle dit sal oorweeg om van die eiendomme of die portefeulje te koop.
As die bestaande inkomste nie so ’n opbrengskoers moontlik maak nie, moet die prys noodgedwonge daal tot ’n vlak waar die verlengde opbrengskoers weer moontlik is.
’n Ontleding van die verskillende eiendomme se opbrengs dui daarop dat ’n belegger nou dalk net bereid sal wees om een van die eiendomme, 148 Leeupoort, vir die gesindikeerde bedrag te koop. Dié eiendom verdien vir sy beleggers ’n inkomste van 11,86%.
Omdat die inkomste-opbrengs van die meeste eiendomme tussen 1,4% en 4% van die gesindikeerde waarde beloop, gaan beleggers in die meeste gevalle nie meer as 40% van die geld wat hulle belê het, terugkry as die geboue nou verkoop word nie – ás daar kopers is.
Trouens, net vier van die eiendomme in die portefeulje van 22 eiendomme verdien tans ’n opbrengs van meer as 5%, en vier verdien selfs niks nie (Zambezi Retail en The Villa Retail Park in Pretoria ingesluit).
Dit beteken dat meer as 80% van die eiendomme se inkomste binne ’n paar jaar minstens moet verdubbel om opbrengskoerse by die vlak te kry waar kopers sal belang stel.
As toestande in die eiendomsmark verbeter, kan potensiële kopers dalk met kleiner opbrengste tevrede wees, maar selfs al gebeur dit, sal die meeste eiendomme se inkomste met 15% tot 25% per jaar moet toeneem.
’n Paar wonderwerke is dalk hiervoor nodig. Nie een van die 18 skemas wat tans ’n inkomste verdien, se inkomste-opbrengs het verlede jaar gestyg nie. Deur die bank was almal s’n verlede maand laer as in Maart.
Twee van die vernaamste redes hiervoor is stygende leegstaansyfers en al hoe meer huurders wie se huurgeld agterstallig is.
Nie een van die eiendomme kon iets beduidends aan die leegstaansyfer doen nie – trouens, die persentasie het oorwegend gestyg.
Leë ruimte en agterstallige huurgeld is die gevolg van die swak ekonomie en die moontlikheid dat ekonomiese toestande gou dramaties gaan verbeter, lyk nie goed nie.
Die swak ekonomie skep ook ’n ander probleem, naamlik dat dit vir eiendomseienaars bitter moeilik is om huurgeld skerp op te stoot, veral as dit soos in die geval van Sharemax skerp móét styg.
Die bestuurders van verskeie van die eiendomme het trouens laat blyk dat hulle eerder huurgeld verlaag om huurders te lok.
Van die eiendomme se toekoms lyk ook duister weens nog nuwe ontwikkelinge in dieselfde gebied wat huurders en hul klante wegrokkel.
’n Voorbeeld hiervan is die Sharemax-sentrum Liberty Mall in Welkom waar ’n nuwe winkelsentrum in die omgewing daartoe help lei het dat 67% van sy ruimte leegstaan. Beleggers verdien tans geen opbrengs uit dié sentrum nie.
Frontier Asset Management meen die sentrum het steeds potensiaal en wil geld belê om dit vir huurders aantreklik te maak, maar erken terselfdertyd op sy webblad dat die mark vir winkelruimte in Welkom heeltemal oorversadig is.
Nog ’n probleem is dat die beleggers destyds baie meer in die eiendomme belê het as wat dit werd was. Tot 30% van die geld wat beleggers beskikbaar gestel het, is nie gebruik om in eiendom te belê nie, maar het gegaan vir promotorsgeld, koste en die lekker kommissie wat die makelaars gekry het.
Dié geld is nie agterbaks ingesamel nie. Dit is baie duidelik in die prospektus uitgestippel, maar beleggers (of dalk hul slim makelaars) het dit nie gelees of besef wat die implikasie daarvan is nie.
Voordat ’n belegger dus sy geld kan terugkry, moet die waarde van die eiendom nie net herstel tot die vlak waarteen dit gekoop is nie, maar baie meer toeneem om vir die res van die uitgawes te betaal.
Boonop het die reëlingskema gepaardgegaan met groot koste, waarvan die besonderhede getrou aan die nuwe bestuur se styl waarskynlik geheim sal bly.
Daar is miljoene betaal aan skikkings met skuldeisers en astronomiese regskoste, en dié geld kom nie uit die Sharemax-bestuur se sak nie, maar is by die eiendomsmaatskappye geleen en moet waarskynlik uit toekomstige opbrengste vergoed word.
Sake24 sê nie beleggers gaan niks terugkry nie.
Die struktuur is geskep om beleggers oor tyd te betaal en die huidige bestuurders gaan dit waarskynlik probeer doen.
Dit is egter nie reg om valse verwagtinge by beleggers te skep nie. Daar is baie struikelblokke wat kan keer dat die eiendomswaardes genoeg herstel om beleggers se geld binne die beloofde tye terug te gee.
Veral die makelaars wat onskuldige beleggers in dié gemors gelei het, vertel daardie beleggers nou dat hulle hul geld gaan terugkry.
Maar gaan hulle?
Ingevolge die reëlingskema met Sharemax se skuldeisers is belowe dat die eiendomme waarin belê is, oor tyd só reggeruk gaan word dat dit óf verkoop sal kan word óf finansiering gekry sal kan word met die eiendom as sekuriteit en dat beleggers dan met dié geld terugbetaal sal word.
Die reëlingskema het immers tyd gekoop om die situasie op te los, want die groot voordeel van só ’n skema is dat dit die gevaar van likwidasie afweer.
In so ’n gemors soos dié waarin Sharemax verkeer, klink likwidasie dalk na ’n vinnige oplossing, maar die eiendomsportefeulje is in so ’n haglike posisie dat dit vir baie min verkoop sal word.
As die likwidateurs en ander skuldeisers hul deel gekry het, gaan baie min vir beleggers oorbly en gaan mense groot verliese ly.
Nou is daar ten minste ’n geleentheid om iets aan die saak te doen, maar oor of beleggers oor vyf of tien jaar al hul geld sal terugkry, is daar twyfel.
Daar is steeds ’n wesenlike moontlikheid dat beleggers verliese gaan ly – al sê die makelaars wát.
Andersins sal hulle bereid moet wees om baie lank te wag voordat die eiendomme genoeg werd sal wees om hul belegging uit te keer.
’n Handelseiendom se waarde word net deur een faktor bepaal: die inkomste wat ’n belegger daaruit verdien. ’n
Gerespekteerde waardeerder wat die Sharemax-portefeulje ken, raam dat kopers ’n opbrengs van minstens 10% sal verlang voordat hulle dit sal oorweeg om van die eiendomme of die portefeulje te koop.
As die bestaande inkomste nie so ’n opbrengskoers moontlik maak nie, moet die prys noodgedwonge daal tot ’n vlak waar die verlengde opbrengskoers weer moontlik is.
’n Ontleding van die verskillende eiendomme se opbrengs dui daarop dat ’n belegger nou dalk net bereid sal wees om een van die eiendomme, 148 Leeupoort, vir die gesindikeerde bedrag te koop. Dié eiendom verdien vir sy beleggers ’n inkomste van 11,86%.
Omdat die inkomste-opbrengs van die meeste eiendomme tussen 1,4% en 4% van die gesindikeerde waarde beloop, gaan beleggers in die meeste gevalle nie meer as 40% van die geld wat hulle belê het, terugkry as die geboue nou verkoop word nie – ás daar kopers is.
Trouens, net vier van die eiendomme in die portefeulje van 22 eiendomme verdien tans ’n opbrengs van meer as 5%, en vier verdien selfs niks nie (Zambezi Retail en The Villa Retail Park in Pretoria ingesluit).
Dit beteken dat meer as 80% van die eiendomme se inkomste binne ’n paar jaar minstens moet verdubbel om opbrengskoerse by die vlak te kry waar kopers sal belang stel.
As toestande in die eiendomsmark verbeter, kan potensiële kopers dalk met kleiner opbrengste tevrede wees, maar selfs al gebeur dit, sal die meeste eiendomme se inkomste met 15% tot 25% per jaar moet toeneem.
’n Paar wonderwerke is dalk hiervoor nodig. Nie een van die 18 skemas wat tans ’n inkomste verdien, se inkomste-opbrengs het verlede jaar gestyg nie. Deur die bank was almal s’n verlede maand laer as in Maart.
Twee van die vernaamste redes hiervoor is stygende leegstaansyfers en al hoe meer huurders wie se huurgeld agterstallig is.
Nie een van die eiendomme kon iets beduidends aan die leegstaansyfer doen nie – trouens, die persentasie het oorwegend gestyg.
Leë ruimte en agterstallige huurgeld is die gevolg van die swak ekonomie en die moontlikheid dat ekonomiese toestande gou dramaties gaan verbeter, lyk nie goed nie.
Die swak ekonomie skep ook ’n ander probleem, naamlik dat dit vir eiendomseienaars bitter moeilik is om huurgeld skerp op te stoot, veral as dit soos in die geval van Sharemax skerp móét styg.
Die bestuurders van verskeie van die eiendomme het trouens laat blyk dat hulle eerder huurgeld verlaag om huurders te lok.
Van die eiendomme se toekoms lyk ook duister weens nog nuwe ontwikkelinge in dieselfde gebied wat huurders en hul klante wegrokkel.
’n Voorbeeld hiervan is die Sharemax-sentrum Liberty Mall in Welkom waar ’n nuwe winkelsentrum in die omgewing daartoe help lei het dat 67% van sy ruimte leegstaan. Beleggers verdien tans geen opbrengs uit dié sentrum nie.
Frontier Asset Management meen die sentrum het steeds potensiaal en wil geld belê om dit vir huurders aantreklik te maak, maar erken terselfdertyd op sy webblad dat die mark vir winkelruimte in Welkom heeltemal oorversadig is.
Nog ’n probleem is dat die beleggers destyds baie meer in die eiendomme belê het as wat dit werd was. Tot 30% van die geld wat beleggers beskikbaar gestel het, is nie gebruik om in eiendom te belê nie, maar het gegaan vir promotorsgeld, koste en die lekker kommissie wat die makelaars gekry het.
Dié geld is nie agterbaks ingesamel nie. Dit is baie duidelik in die prospektus uitgestippel, maar beleggers (of dalk hul slim makelaars) het dit nie gelees of besef wat die implikasie daarvan is nie.
Voordat ’n belegger dus sy geld kan terugkry, moet die waarde van die eiendom nie net herstel tot die vlak waarteen dit gekoop is nie, maar baie meer toeneem om vir die res van die uitgawes te betaal.
Boonop het die reëlingskema gepaardgegaan met groot koste, waarvan die besonderhede getrou aan die nuwe bestuur se styl waarskynlik geheim sal bly.
Daar is miljoene betaal aan skikkings met skuldeisers en astronomiese regskoste, en dié geld kom nie uit die Sharemax-bestuur se sak nie, maar is by die eiendomsmaatskappye geleen en moet waarskynlik uit toekomstige opbrengste vergoed word.
Sake24 sê nie beleggers gaan niks terugkry nie.
Die struktuur is geskep om beleggers oor tyd te betaal en die huidige bestuurders gaan dit waarskynlik probeer doen.
Dit is egter nie reg om valse verwagtinge by beleggers te skep nie. Daar is baie struikelblokke wat kan keer dat die eiendomswaardes genoeg herstel om beleggers se geld binne die beloofde tye terug te gee.
